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2524
strong quality, premium valuation, no active signal today.
Is 京城 a buy? Fundamentals and valuation first
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Top-tier profitability.Operating margin beats ~96% of the market. Latest quarterly ROE ≈ 0.6%.
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Valuation is high.PE is in the 83th market percentile; within its own history, PE is around the 100th percentile.
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Foreign investors are net buying.Foreign 20-day net flow ≈ 9.4% of volume (net buy).
Chip flow
Single-sided accumulation, concentration rising — bullish
Window from 2026-01-17 · Price -10% · branches to 2026-06-17· TDCC to 2026-06-12
- Largest holder 第一金-高雄 has accumulated 1,430 lots since the start (sold 0%), still adding.
- Main distributor 台灣摩根士丹利 peaked at 171 lots, has sold 31%, 118 left, ~31 sessions to clear at the recent pace.
- TDCC big holders (absolute) >1000-lot holders +0.36pp, mid holders -4, retail -0.27pp — concentration shifting upward.
- Foreign hedge-desk net short Net short -240 lots (inferred from branch profile, mostly hedging — not necessarily bearish, not case-confirmed).
Accumulating
- 第一金-高雄 +1,430
- 兆豐-中壢 +427
- 摩根大通 +406
- 花旗環球 +124
- 合庫-高雄 +92
- 美商高盛 +88
Distributing
- 台灣摩根士丹利 118 left
- 港商野村 26 left
- 元大-大雅 34 left
- 群益金鼎-高雄 23 left
- 兆豐-竹北 6 left
- 華南永昌-民權 14 left
Desks
- 元大-南京 -330
- 富邦-員林 -303
- 凱基-台北 -132
- 富邦-新竹 -116
Direction matches: big-holder share rose while retail share fell.
Describes chip flow, not investment advice. Branch data discloses only high-volume branches with ~1-day lag; TDCC is weekly. Inventory is a relative reconstruction from the window start, not absolute holdings.
Historical evidence
Valuation regime and subsequent returns
Each day's PE is converted to its own-history percentile (as of that day), then we look at adjusted-close returns over the next 240 trading days by valuation regime.
| PE percentile band | Sample days | 240-day avg return | Median | Win rate | Avg excess (vs index) |
|---|---|---|---|---|---|
| 0-20 | 582 | -5.6% | -6% | 30.4% | -27.2% |
| 20-40 | 679 | +10.9% | +4.1% | 62% | -5.9% |
| 40-60 | 630 | -5.2% | -10.1% | 30% | -8.2% |
| 60-80 | 482 | +36% | +17.4% | 61.6% | +13.4% |
| 80-100 You are here | 645 | +21.2% | +11.6% | 61.9% | +1% |
Percentiles use an expanding own-history window (no look-ahead); forward return is 240 trading days on adjusted close. Sample days overlap; distribution is indicative only.
Current PE ≈ 68.33, at the 99.9th percentile of its own history (80-100 band).
Valuation × momentum historical grid
Every day in its own history is bucketed by valuation tercile (own-history PE) and 60-day momentum sign into six cells; we show adjusted-close returns over the next 120 trading days per cell.
Currently in “Expensive (own-history top 1/3) × 60-day momentum down”: across 380 historical days, 120-day forward avg gained 3.1%, win rate 58.9%, lagged the market by 5.8%.
Days = trading days in this bucket; returns use adjusted prices, ex-costs. 60-day momentum: direction of this stock's price over the past 60 trading days.
Signals not active (historical stats for reference)
These are not occurring now; historical samples shown for comparison.
252-day price high (breakout)
PendingAdjusted close makes a new 252-day high; repeats within 20 days counted once.
22 times historically; 60-day forward avg +1.97%, win rate 54.5%, beating the market by -1.83 pts on average.
Monthly revenue YoY ≥ 20% (from filing deadline)
PendingMonthly revenue YoY ≥ 20%; event date is the first trading day after the filing deadline (no look-ahead).
102 times historically; 60-day forward avg +6.1%, win rate 50%, beating the market by +3.46 pts on average.
Foreign net buying for 5 straight days
PendingForeign net flow (ex-dealer) positive for 5 straight days; event on day 5; repeats within 20 days counted once.
53 times historically; 60-day forward avg +1%, win rate 45.1%, beating the market by -4.06 pts on average.
What does 京城 do? Company profile
Overview
2524 對應證券為台灣證券交易所上市普通股，中文簡稱「京城」，公司全名為京城建設股份有限公司。公司成立於民國74年（1985年），股票自1994年10月18日起在台灣證券交易所掛牌買賣；登記與營運地址位於高雄市左營區博愛二路150號，交易所個股資訊顯示產業類別為建材營造、實收資本額新台幣3,659,835,450元，主要業務為住宅及大樓開發租售、一般旅館業、餐館業。董事長兼總經理為蔡天贊，發言人為周敬恆。公司2025年年報資料顯示，114年5月1日員工合計41人；主要股東（114年4月28日）包括蔡天贊23.17%、天剛投資17.14%、天籟投資13.44%、建誌營造8.57%、蔡炅廷6.39%、蔡薛美雲5.47%、新銳投資4.81%、金城建設4.21%、陳美惠3.12%、陳金雀0.87%。合併公司投資架構包括100%持有水京棧國際酒店股份有限公司，另對華志創業投資、揚民國際餐飲等採權益法投資。
Business
京城建設為南台灣區域型建商，核心模式為取得或整合土地，委託關係企業或其他營造廠興建住宅大樓、商業大樓、店舖與車位，再透過預售、成屋銷售、租賃及售後服務取得收入；另透過水京棧國際酒店經營旅館及餐飲業務。113年度（2024年）合併營收結構為住宅大樓出售96.44%、觀光旅館事業3.11%、其他及租金收入0.45%，顯示獲利與現金流高度受建案完工交屋時點、成屋去化速度、土地及營建成本控制影響。主要商品包括商業大樓、住宅大樓、車位出售，以及商業大樓與住宅大樓出租；年報列示主要銷售區域為高雄市、台南、屏東，2025年年報列示銷售中或預售個案包括京城凱悅、鉅誕、天峰、京城、美術皇居、馥之森、世界心、京梧桐等。下游客戶以自住、換屋、置產買方及商辦需求為主，並與代銷、仲介通路合作。財務上，2024年受世界心等個案完工交屋帶動，合併營收新台幣92.834億元、稅前淨利31.408億元、EPS 7.67元；2025年依交易所資料，全年EPS 1.71元、稅前淨利約8.011億元，營收因新案完工節奏轉弱而回落；2026年前5月營收約新台幣10.678億元，年減56.2%。
Outlook 2025–2028
2025年：公司年報明確指出114年無新建個案完工銷售，營收主要依靠「京城」、「美術皇居」、「馥之森」、「新世界」等餘屋及新完工案去化；房市受央行第七波選擇性信用管制、銀行房貸水位、房屋稅2.0及預售屋轉售限制影響，整體呈現價穩量縮、成交量低於2024年的調整格局。2026年：截至2026年5月，營收累計約10.68億元、年減56.2%，顯示仍處於交屋空窗或成屋銷售主導期；外部媒體亦指出高雄多家建商2026年多仰賴新成屋銷售，京城營收彈性取決於餘屋去化、房貸可得性與買氣回溫。2027至2028年：公司未公開完整財務預測或明確到2028年的案量表，因此只能以年報策略推估；中長期成長動能來自高雄及台南長期布局、台積電高雄擴廠與科技產業進駐、楠梓北城、楠梓聯外道路、捷運黃線、亞洲新灣區特貿三等公共建設及商辦需求，公司規劃重點開發台南、北高雄橋頭科學園區、楠梓、高雄大學區域、多功能經貿園區附近土地，並可能增加辦公大樓、廠辦市場產品。主要風險包括精華土地取得不易、營建成本波動、利率與信用管制、房貸緊縮、政府打炒房政策、交屋認列集中造成年度營收波動、區域供給增加與同業削價競爭。
Supply Chain
- 土地所有權人、公有土地標售單位及土地整合來源 土地為建築開發業最主要原料；公司主要推案地區為高雄市、台南市，年報指出公有土地釋出標售有利土地取得。
- 建誌營造股份有限公司 京城建設主要營造工程承攬商之一，年報列為推定控制從屬關係公司，113年度進貨金額新台幣766,344千元、占進貨淨額11.88%；非台股上市櫃公司。
- 百鋐營造股份有限公司 京城建設主要營造工程承攬商之一，年報列為推定控制從屬關係公司，113年度進貨金額新台幣642,926千元、占進貨淨額9.97%；非台股上市櫃公司。
- 其他營造公司、混凝土、水泥、鋼筋、衛浴、水電、鋁門窗、磁磚、景觀設計及園藝等下包廠商 年報說明建案產製過程牽涉多項營建材料、設備與施工下包，其他供應商113年度合計占進貨淨額78.15%；個別公司名稱未揭露，stock_id設為null。
- 自住、換屋與長期置產購屋客戶 住宅大樓與店舖銷售終端客戶；公司年報指出剛需自用與長期置產仍為市場支撐，但貸款取得與政策調控會影響交易量。
- 房地產代銷業者 年報將代銷業列為房地產市場下游，與建築投資業有長期業務合作；個別代銷公司未揭露。
- 房地產仲介通路 年報指出仲介業具有多點店頭通路優勢，與個案銷售業務配合密切；個別仲介公司未揭露。
- 商辦、店舖及旅館餐飲消費客戶 公司除住宅外亦銷售或出租商業大樓、店舖與車位，並透過水京棧國際酒店經營旅館及餐飲；終端客戶多為非掛牌個人或法人。
Competitors
- 永信建設開發股份有限公司 5508 上櫃建材營造公司，南台灣及高雄建商同業；媒體將其與京城列為高雄上市櫃建商比較對象。
- 華友聯開發股份有限公司 1436 上市營建公司，主要經營住宅及大樓開發租售、不動產買賣與租賃；高雄區域推案競爭者。
- 隆大營建事業股份有限公司 5519 上市營建公司，經營住宅、大樓、工業廠房開發租售與營造業；高雄在地建商競爭者。
- 聯上實業股份有限公司 4113 媒體列為高雄上市櫃建商之一，與京城在高雄建案及交屋入帳週期上具區域競爭關係。
- 鑫龍騰開發股份有限公司 3188 媒體報導為高雄建商，2025年靠預售交屋入帳；與京城在南台灣住宅市場具競爭關係。
- 興富發建設股份有限公司 2542 全台大型上市建商，雖非純高雄在地業者，但在住宅、商辦推案與土地取得上具全台性競爭。
- 國揚實業股份有限公司 2505 上市建商，於住宅、商辦及土地開發市場與京城同屬建材營造類股競爭者。
- 達麗建設事業股份有限公司 6177 上市建商，在住宅與商辦開發市場具全台及南部布局，與京城部分區域與產品線重疊。
Sources（15）
This company profile is compiled from public sources (annual reports, filings, news and analyst reports), not finlab backtest data; the 2025–2028 outlook contains forward-looking estimates and is for reference only.
Method and limitations
- All returns use adjusted close (etl:adj_close), already adjusted for dividends and splits.
- Excess return is measured against the TAIEX total-return index (dividends included).
- Valuation regime and percentile stats use an expanding own-history window (no future data).
- Revenue-signal event dates align to the first trading day after the filing deadline, avoiding look-ahead.
- Event samples may overlap in time; stats describe historical distribution only and are less reliable when samples are few.
This page is historical statistics for educational purposes and is not investment advice. Investing involves risk; past performance does not indicate future results. Assess and bear the risk yourself before trading.