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坤悅
體質強，估值偏便宜，暫無訊號亮起。
坤悅可以買嗎？先看體質與估值定位
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獲利能力頂尖。營業利益率贏過全市場約 94% 的個股。最新一季 ROE 約 10.8%。
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估值偏便宜。本益比落在全市場第 1 百分位，相對多數個股便宜。以自身歷史看，目前本益比約在第 7 百分位。
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外資近期偏買。外資近 20 日買賣超約佔成交量 5.0%（買超）。
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營收衰退。最新月營收年增率約 -81.7%，較去年同月下滑。
籌碼流向
法人輪動、集中度維穩 — 中性偏穩
窗口 2026-02-28 起 · 股價 -33% · 分點至 2026-07-29· 集保至 2026-07-24
- 最大持有者元大-天母 自起點累積 530 張（已賣 11%），近期略減
- 主要派發者凱基-台北 峰值囤過 242 張、已倒 81%，剩 47 張，依近期速度約 2 日倒完
- 集保大戶（絕對持股）千張大戶佔比 -0.96pp、中實戶人數 +1 戶、散戶佔比 +0.19pp，集中度維穩
- 外資避險型分點淨空淨空 -8 張（依分點身分推估、多為對沖，未必看空——非個案確認）
承接
- 元大-天母 +530
- 康和-石牌 +441
- 元大-南京 +372
- 國泰-敦南 +187
- 永豐金-台中 +156
- 國票證券 +117
派發
- 凱基-台北 剩 47
- 合庫證券 剩 90
- 群益金鼎-丹鳳 剩 18
- 富邦-板橋 剩 29
- 新光 剩 44
- 美商高盛 剩 62
交易台
- 元大-竹科 -1,798
- 元大證券 -958
- 元富 -440
- 永豐金-松山 -385
方向偏弱：大戶佔比下降，散戶佔比上升。
描述籌碼流向，非投資建議。分點僅揭露量大分點、約 1 日遞延；集保為週頻。庫存為自起點的相對重建，非絕對持股。交易台之避險/隔日沖分類係依分點身分推估，非個案確認；淨空未必代表看空。
歷史證據：接下來通常怎麼走
估值位階與後續報酬
把這檔股票每天的本益比，換算成「截至當天為止的自身歷史百分位」，再看不同估值位階之後 240 個交易日的還原股價報酬。
| 本益比百分位區間 | 樣本日數 | 240 日平均報酬 | 中位數 | 上漲機率 | 平均超額（對大盤） |
|---|---|---|---|---|---|
| 0-20 現在在這裡 | 265 | +15.9% | +12.1% | 94.3% | -5.9% |
| 20-40 | 662 | +4.3% | +0.3% | 50.2% | -15.7% |
| 40-60 | 499 | +15.7% | +22.7% | 61.1% | -7% |
| 60-80 | 434 | +35.8% | +32% | 68.4% | +7.6% |
| 80-100 | 409 | +58.8% | +56.7% | 80.2% | +43.8% |
百分位以當天為止的自身歷史滾動計算（expanding），不含未來資訊；前瞻報酬為還原股價 240 交易日。樣本日重疊，僅供分布參考。
目前本益比約 3.99，落在自身歷史第 6.8 百分位，屬於 0-20 區間。
估值 × 動能的歷史對照
把自身歷史的每一天，依估值位階（本益比自身歷史三分位）與 60 日動能方向分成六格，看各情境之後 120 個交易日的還原股價報酬。
目前處於「便宜（自身歷史前 1/3） × 60 日動能向下」情境，歷史 402 天樣本中，120 日後平均上漲 1.8%、勝率 48.3%，落後大盤 8%。
天數：歷史上落在此情境的交易日天數；報酬為還原股價計算，不含交易成本。60 日動能：以此股過去 60 個交易日的股價方向判斷，向上代表近期上漲趨勢，向下代表近期下跌趨勢。
這個訊號在全市場是否站得住腳
「月營收年增率 ≥ 20%」過去 243 個月，每月平均約 404 檔個股符合條件；這些個股之後 60 個交易日的還原股價報酬，等權平均為 6.99%，平均贏過大盤 2.32 個百分點，在 64.2% 的月份中跑贏發行量加權股價報酬指數。
每月對全市場符合訊號的股票取等權平均前瞻 60 日還原報酬，再對月份平均；超額相對發行量加權股價報酬指數
目前未成立的訊號（歷史統計供參）
這些訊號現在沒有發生，列出歷史樣本以供對照
股價創 252 日新高（突破日）
未觸發還原股價首次站上過去 252 個交易日最高；20 日內重複觸發只計一次
歷史 24 次，觸發後 60 日平均 +22.25%，勝率 75%，平均贏大盤 +18.4 個百分點。
月營收年增率 ≥ 20%（公告截止日起算）
未觸發單月營收年增率達 20% 以上；事件日為公告截止日後第一個交易日，避免提前用到未公告資訊
歷史 84 次，觸發後 60 日平均 +2.81%，勝率 52.7%，平均贏大盤 -0.84 個百分點。
外資連續買超滿 5 個交易日
未觸發外資（不含自營商）買賣超連續 5 日為正，事件日為第 5 日；20 日內重複觸發只計一次
歷史 23 次，觸發後 60 日平均 +6.56%，勝率 52.4%，平均贏大盤 -0.61 個百分點。
坤悅是做什麼的？公司基本資料
公司簡介
5206 對應坤悅開發股份有限公司，為櫃買中心上櫃普通股，非 ETF、ETN 或權證。公司成立於 1975年10月06日，前身為經緯科技股份有限公司，原屬資訊服務業，2011年與坤悅建設合併並更名為坤悅開發，2013年產業類別調整為建材營造。總部位於台中市西屯區市政路402號19樓之2。董事長與總經理皆為陳丕岳，發言人為賴志龍。公開發行日為1997年11月5日，上櫃日期為2001年10月08日。公司實收資本額為新台幣1,715,175,000元，普通股發行股數171,517,500股，每股面額新台幣10元；公司債發行資訊為有擔保普通公司債10億元。簽證會計師事務所為建智聯合會計師事務所。主要股東依公司投資人專區揭露之114年4月13日名單包括芊Ｏ投資股份有限公司41,350,000股、26.52%，數名陳姓自然人股東分別持有9.91%、9.12%、9.04%、5.40%，丕Ｏ投資股份有限公司7.11%，以及受託保管投資專戶、坤ＯＯ營造、吉Ｏ科技等；公司網站基於個資遮蔽部分名稱。員工人數本次未在公司基本資料頁查得明確數字，第三方資料揭露2025年度全體員工平均年薪為164.1萬元/人，僅供輔助參考。
主要業務
坤悅的核心業務為房地產開發、維護服務，章程列示營業項目涵蓋住宅及大樓開發租售、工業廠房開發租售、都市更新重建與整建維護、不動產買賣與租賃、建材批發零售、室內裝修、景觀室內設計及管理顧問等。公司官網將經營業務歸納為土地開發、建築營造、住宅開發、房屋銷售及客戶服務。實際商業模式以取得土地或合建，規劃住宅大樓、透天別墅與店鋪，透過預售與成屋銷售回收資金；工程面由100%轉投資、未上市的甲級營造廠坤聯營造股份有限公司支援，以控管品質、工期與成本。依 MoneyDJ 與法說整理，公司營收主要來自委託營造廠興建住宅後出售，營收比重高度集中於不動產銷售，可視為住宅開發銷售為主，另含維護服務但比重未查得足以量化。產品區域集中大台中，並延伸彰化，客群以首購、自住及換屋需求為主；近年建案包含台中南區、南屯、北屯、太平、烏日、后里、沙鹿及彰化埔心、員林等區域，產品型態以2至4房住宅大樓、純住宅社區、部分透天別墅與店鋪為主。2025年上半年營收主要由台中南區「君匯」與彰化埔心「心里程」完工交屋認列帶動，法說整理列示兩案上半年分別認列約26.4億元與10.3億元。
2025–2028 展望
2025年至2028年展望以建案完工交屋節奏與中部住宅市場去化為核心。2025年上半年坤悅因「君匯」與「心里程」交屋，營收36.75億元、EPS 4.3元，獲利顯著改善；2025全年第三方彙整與股東會新聞指向營收約37.78億元、EPS約3.44元，營收與獲利創高，但不同來源的季度與全年數字口徑需以公開資訊觀測站正式財報為準。2026年預計完工或認列重點包括南屯「君睿」、烏日「坤悅夢想+」、后里「坤悅禮御」及沙鹿「坤悅沐光邸」等，其中法說整理顯示「坤悅夢想+」總銷16.6億元且銷售率100%，「禮御」總銷18.8億元、銷售率65%，「沐光邸」總銷11.7億元、銷售率12%；另2026年股東會報導提及君睿、禮御、夢想+三案總銷約65億元，將陸續認列。2027年預計入帳案包括「坤悅涵仰」總銷29.6億元、「坤悅語文心」總銷59億元、「坤悅原鄰薈」總銷14億元；2028年重點案包括台中14期「坤悅·泊岳」總銷37.3億元，但法說整理指出其高單價、高總價導致初期銷售率偏低。公司亦持有或規劃沙鹿興安段、東區旱平段、彰化三民段危老案，以及南區樹子腳段、沙鹿國昌段、東區東勢子段、北屯東峰段等土地庫存，法說整理估計合計潛在總銷約156億元。成長動能來自既有預售案交屋認列、台中與彰化自住首購市場、品牌與自有營造廠品質控管、土地庫存延續推案能見度。主要風險包括央行選擇性信用管制、銀行房貸緊縮、新青安政策變化、台中房市量縮、交屋潮造成供給壓力、建材與工資成本、使照與建照取得時程、個案銷售率不足、高總價產品去化慢，以及營建業營收認列具有建案集中與年度波動性。整體判斷：2025至2027年營收可見度相對高，2028以後取決於新案銷售率、土地開發節奏與房市政策鬆緊。
產業上下游
- 坤聯營造股份有限公司 坤悅100%轉投資之未上市甲級營造廠，承擔建築營造與工程執行，是公司掌握施工品質、成本與工期的重要關係企業。
- 地主及合建地主 房地產開發上游土地來源之一；公司歷史資料提及會視情況與地主合作合建，非單一台股掛牌公司。
- 建材、機電、設計與工程協力廠商 住宅開發上游包含鋼筋、水泥、混凝土、門窗、廚浴、機電、室內設計及其他工程承包商；本次未查得公司公開揭露具名且可確認之主要台股掛牌供應商。
- 首購與自住購屋客戶 公司建案主要鎖定首購、自住及換屋族群，為住宅產品最終買方，非企業掛牌公司。
- 台中及彰化區域住宅市場 下游應用為大台中與彰化住宅需求，終端區域涵蓋南區、南屯、北屯、太平、烏日、后里、沙鹿、埔心、員林等。
- 預售與成屋銷售通路 包含自有銷售、接待中心、代銷與房仲等通路；本次未查得公司公開揭露具名且可確認之台股掛牌代銷客戶或通路商。
競爭對手
- 富宇地產股份有限公司 4907 台股上櫃建商，推案重心包含中部住宅市場，與坤悅在台中區域住宅產品上具競爭關係。
- 豐謙建設股份有限公司 5523 台股上櫃建商，主要布局中部住宅與不動產開發，與坤悅同屬中部建商競爭群。
- 永信建設開發股份有限公司 5508 台股上櫃建商，住宅開發商，同業比較對象。
- 總太地產開發股份有限公司 3056 台股上市建商，長期深耕台中住宅市場，為坤悅在中部推案的重要競爭者。
- 櫻花建設股份有限公司 2539 台股上市建商，推案集中中台灣，與坤悅同受台中房市景氣與土地成本影響。
- 興富發建設股份有限公司 2542 台股上市大型建商，全台推案規模大，在台中與彰化亦有競爭壓力。
- 華固建設股份有限公司 2548 台股上市建商，品牌與資本規模較大，雖產品區域與定位不完全相同，但屬建材營造開發同業。
- 達麗建設事業股份有限公司 6177 台股上市建商，住宅開發同業，在區域推案與資金取得上形成競爭。
- 鉅陞國際開發股份有限公司 5529 台股上櫃建商，為中部住宅與不動產開發同業。
- 亞昕國際開發股份有限公司 5213 台股上櫃建商，住宅與商用不動產開發同業。
資料來源（20）
本段公司基本資料整理自公開資訊（公司年報、財報、新聞與法人報告），非 finlab 回測數據；2025–2028 展望含前瞻推估，僅供參考。
關於坤悅（5206）的常見問題
- 坤悅(5206)現在可以買嗎？
- 本頁不提供買賣建議，只整理截至 2026-07-29 的數據現況：品質頂級、估值偏便宜、外資買超，暫無量化訊號觸發。各項證據的歷史統計見本頁段落，投資一定有風險，進場前請自行評估。
- 坤悅股價合理嗎？本益比多少？
- 截至 2026-07-29 收盤 20 元，本益比 4.0、股價淨值比 0.8。目前本益比位於 2015 年以來自身分佈的第 7 百分位，歷史上同區間的後續報酬統計見「歷史證據」段。
- 坤悅的每股盈餘（EPS）大約是多少？
- 以收盤價 20 元與本益比 4.0 回推，坤悅近四季合計 EPS 約 5.0 元。此為市場數據回推的近似值，精確數字以公司財務報告為準。
方法與限制
- 所有報酬以還原股價（etl:adj_close）計算，已還原除權息與股票分割。
- 超額報酬以發行量加權股價報酬指數（含息）為基準。
- 估值位階與分位統計以「截至當天為止的自身歷史」滾動計算，不使用未來資訊。
- 營收訊號的事件日對齊到公告截止日後第一個交易日，避免提前用到尚未公開的資訊。
- 事件樣本之間日期可能重疊，統計僅描述歷史分布，樣本數較少時參考價值有限。
本頁內容為歷史資料統計與教育用途，不構成投資建議。投資一定有風險，過去績效不代表未來表現，交易前請自行評估並承擔風險。