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幫我設定 FinLab，分析 9946 三發地產，請讀：https://finlab.finance/setup?stock=9946
三發地產
體質強，估值偏便宜，暫無訊號亮起。
三發地產可以買嗎？先看體質與估值定位
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獲利能力頂尖。營業利益率贏過全市場約 98% 的個股。最新一季 ROE 約 12.0%。
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估值偏便宜。本益比落在全市場第 1 百分位，相對多數個股便宜。以自身歷史看，目前本益比約在第 9 百分位。
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外資近期偏賣。外資近 20 日買賣超約佔成交量 -0.0%（賣超）。
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營收衰退。最新月營收年增率約 -11.5%，較去年同月下滑。
籌碼流向
大戶單向吸貨、集中度上升 — 偏多
窗口 2026-02-28 起 · 股價 +6% · 分點至 2026-07-29· 集保至 2026-07-24
- 最大持有者永豐金證券 自起點累積 2329 張（已賣 0%），仍在加碼
- 主要派發者台灣摩根士丹利 峰值囤過 658 張、已倒 37%，剩 414 張，依近期速度約 1035 日倒完
- 集保大戶（絕對持股）千張大戶佔比 +1.82pp、中實戶人數 -5 戶、散戶佔比 -0.47pp，籌碼往上集中
- 外資避險型分點淨空淨空 -503 張（依分點身分推估、多為對沖，未必看空——非個案確認）
承接
- 永豐金證券 +2,329
- 永豐金-匯立 +1,304
- 美林 +1,120
- 花旗環球 +962
- 元大-中崙 +900
- 新加坡商瑞銀 +401
派發
- 台灣摩根士丹利 剩 414
- 富邦-嘉義 剩 67
- 元大-善化 剩 47
- 台新-新興 剩 63
- 合庫-新竹 剩 15
- 台新-台中 剩 25
交易台
- 新光-新竹 -812
- 凱基-台北 -781
- 中國信託-高雄 -692
- 華南永昌 -471
方向一致：大戶佔比上升，散戶佔比下降。
描述籌碼流向，非投資建議。分點僅揭露量大分點、約 1 日遞延；集保為週頻。庫存為自起點的相對重建，非絕對持股。交易台之避險/隔日沖分類係依分點身分推估，非個案確認；淨空未必代表看空。
歷史證據：接下來通常怎麼走
估值位階與後續報酬
把這檔股票每天的本益比，換算成「截至當天為止的自身歷史百分位」，再看不同估值位階之後 240 個交易日的還原股價報酬。
| 本益比百分位區間 | 樣本日數 | 240 日平均報酬 | 中位數 | 上漲機率 | 平均超額（對大盤） |
|---|---|---|---|---|---|
| 0-20 現在在這裡 | 572 | -4.9% | -7.5% | 30.2% | -28.9% |
| 20-40 | 359 | -10.6% | -13% | 30.6% | -31% |
| 40-60 | 342 | +45.4% | +22.7% | 75.7% | +26.5% |
| 60-80 | 888 | +23% | +17.3% | 64.1% | +2.4% |
| 80-100 | 778 | +6.7% | -14.7% | 26.3% | +0.4% |
百分位以當天為止的自身歷史滾動計算（expanding），不含未來資訊；前瞻報酬為還原股價 240 交易日。樣本日重疊，僅供分布參考。
目前本益比約 4.31，落在自身歷史第 9.2 百分位，屬於 0-20 區間。
估值 × 動能的歷史對照
把自身歷史的每一天，依估值位階（本益比自身歷史三分位）與 60 日動能方向分成六格，看各情境之後 120 個交易日的還原股價報酬。
目前處於「便宜（自身歷史前 1/3） × 60 日動能向上」情境，歷史 372 天樣本中，120 日後平均下跌 11.6%、勝率 32.8%，落後大盤 19.3%。
天數：歷史上落在此情境的交易日天數；報酬為還原股價計算，不含交易成本。60 日動能：以此股過去 60 個交易日的股價方向判斷，向上代表近期上漲趨勢，向下代表近期下跌趨勢。
這個訊號在全市場是否站得住腳
「月營收年增率 ≥ 20%」過去 243 個月，每月平均約 404 檔個股符合條件；這些個股之後 60 個交易日的還原股價報酬，等權平均為 6.99%，平均贏過大盤 2.32 個百分點，在 64.2% 的月份中跑贏發行量加權股價報酬指數。
每月對全市場符合訊號的股票取等權平均前瞻 60 日還原報酬，再對月份平均；超額相對發行量加權股價報酬指數
目前未成立的訊號（歷史統計供參）
這些訊號現在沒有發生，列出歷史樣本以供對照
股價創 252 日新高（突破日）
未觸發還原股價首次站上過去 252 個交易日最高；20 日內重複觸發只計一次
歷史 28 次，觸發後 60 日平均 +13.24%，勝率 57.1%，平均贏大盤 +9.43 個百分點。
月營收年增率 ≥ 20%（公告截止日起算）
未觸發單月營收年增率達 20% 以上；事件日為公告截止日後第一個交易日，避免提前用到未公告資訊
歷史 110 次，觸發後 60 日平均 +2.27%，勝率 49.1%，平均贏大盤 +0.13 個百分點。
外資連續買超滿 5 個交易日
未觸發外資（不含自營商）買賣超連續 5 日為正，事件日為第 5 日；20 日內重複觸發只計一次
歷史 53 次，觸發後 60 日平均 +2.53%，勝率 51%，平均贏大盤 -1.08 個百分點。
三發地產是做什麼的？公司基本資料
公司簡介
9946 為台灣證券交易所上市普通股，證券名稱三發地產。公司設立於 1993-09-20，前身為金革科技股份有限公司，早期為影音媒體唱片公司；2008 年由高雄建商名發建設入主後，業務重心轉向營建及推案，2011 年分割金革唱片影音事業為 100% 子公司，2012 年 7 月更名為三發地產。公司總部位於台北市松山區八德路三段 30 號 12 樓，總機 02-2570-9988。Yahoo 股市資料列示掛牌日期為 2013-09-17，Goodinfo 則列示掛牌日 2005-03-22；公司 114 年年報沿革載明民國 102 年台灣證券交易所通過上櫃轉上市案並正式掛牌上市，故本報告以『2013 年轉上市』理解。董事長為鍾鼎晟；總經理資料來源顯示為楊題銓，年報同時揭露鍾鼎晟兼任策略長且董事資料有董事長兼總經理表述，管理職稱可能因文件時點或兼任揭露而有差異。實收資本額約新台幣 32.655 億元，流通在外普通股 326,554,150 股，核定股本 45 億元。員工規模：112 年及 113 年均為 97 人，114 年 3 月 31 日為 93 人。主要股東截至 114 年 3 月 29 日包括全心投資控股 21.02%、城新投資 15.15%、金基投資 8.35%、智邑投資 6.33%、鍾俊榮 6.01%、長邑投資 5.35%、上善實業 4.04%、楊顯玲 2.02%、鍾鼎晟 1.81%、鍾鼎興 1.59%。全心投資控股於 2025-03-26 完成公開收購交割，合計持有 68,628,984 股、持股 21.016%，年報稱未造成經營權改變。100% 直接持有子公司包括京富祥營造股份有限公司、金革國際唱片股份有限公司、金革資產開發股份有限公司。
主要業務
三發地產為營建開發公司，核心業務為住宅及大樓開發租售、新市鎮／新社區開發及不動產租賃。114 年年報揭露 113 年營業比重為建設 98.43%、其他 1.57%，營收認列高度受建案完工交屋時點影響。113 年營業收入較 112 年成長 110.86%，主要因台南永興段『三發夢世代』與台南六甲頂段『三發橋』完工交屋入帳；113 年淨利 3.75316 億元、EPS 1.15 元。商業模式為取得土地或合建開發，經產品定位、建築設計、請照、營造施工、預售或成屋銷售，於完工交屋時認列房地銷售收入；大樓開發流程通常約 3 至 4 年。公司產品用途為住宅居住及商業使用，銷售地區以台灣為主，重點分布台北市、新北市、台南、高雄等都會區，無外銷。主要客戶為購屋大眾，包括自住、投資、換屋族與公司行號辦公需求，年報明示近兩年度無固定占銷貨金額 10% 以上之銷貨對象。公司差異化策略包括以『音樂宅』概念結合金革音樂影音事業、導入 SGS 第三方檢驗、ISO9001 品質管理、綠建築與 ESG 概念。主要建案與案源包括台北奇岩段成屋『MAX 豐璟』、台南永興段『三發夢世代』、台南六甲頂『三發橋』、高雄仁武澄德段『三發首席大院』、台南星鑽段『三發 DIAMOND ONE』、新北新莊副都心 18 段商辦案，以及規劃中的高雄興邦段、高雄五塊厝段、台南金城段等。2026Q1 合併財報顯示建設業存貨仍為資產主體，存貨（建設業適用）約 131.64 億元，占總資產 74%，合約負債－房地銷售約 8.76 億元。
2025–2028 展望
2025 至 2028 年展望以建案完工交屋、庫存去化與土地開發節奏為核心。公司 114 年年報列示推案／開完工規劃：台南六甲頂 528 約 15 億元，已完工並持續銷售；高雄澄德段 26 約 100 億元，已推案銷售，年報預計 114 年第 2 季完工、短期發展計畫稱高雄仁武區澄德段『首席大院』預計 114 年第 3 季完工、114 下半年交屋後持續成屋銷售；新北副都心 18 約 80 億元，113 年第 4 季開工；台南星鑽段 2420 約 40 億元，已推案銷售；台南金城 49 約 40 億元，預計 114 年第 4 季開工。2025 年因央行第七波信用管制與銀行房貸水位壓力，交易量縮、購屋者觀望、交屋與銷售時間可能拉長；但公司認為自住剛需仍在，地點佳之預售市場可維持穩定銷售。2026 年主要動能來自首席大院完工交屋後的收入認列與餘屋銷售，以及 2026Q1 已顯示的較高房地銷售營收；第三方投資摘要亦指出 2026 年首席大院交屋是重要營收挹注來源，但該部分屬外部摘要，非公司正式財測。中長期至 2028 年，公司策略為持續尋找交通建設、產業發展、人口紅利具優勢區域，主流住宅為主、商辦為輔，並評估商業地產、飯店宅、觀光產業合作與日本、美國商業物業海外投資；產品上重視一至三房、首購與換屋需求、綠建築、智慧與耐震標章、SGS／ISO 品質控管。主要風險包括央行信用管制與房貸成數限制、限貸令造成交屋撥款與購買力不確定、利率與資金成本、營建原物料與缺工導致工程成本上升、南部缺工、精華土地取得不易、餘屋去化壓力、政策打房、兩岸與國際地緣政治、川普關稅與全球景氣波動、氣候異常造成工程延宕，以及低碳材料與低碳技術轉型成本增加。公司因應包括慎選推案地點、降低土地庫存與餘屋風險、強化工程進度與品質管理、產品多樣化與客層區隔、維持多元資金來源、導入 BIM／ISO9001／第三方驗證與 ESG 建築策略。
產業上下游
- 自然人與法人地主 土地取得來源；年報稱土地多向自然或法人地主購買，也積極尋找合建地主，未揭露固定具名供應商。
- 京富祥營造股份有限公司 100% 子公司，承攬三發地產營建工程，非台股上市櫃公司；年報稱營建工程多由京富祥營造承攬，可掌握工程進度與品質。
- 鋼鐵、水泥、砂石、水電與其他建材供應商 營建工程中游原物料與工程供應角色；年報以產業類別揭露，未具名揭露固定上市櫃供應商。
- 建築師、建築經理、代書、金融機構與土地仲介 土地開發、產品規劃、請照、融資與銷售流程協力角色；年報以產業角色揭露，未具名揭露固定上市櫃關係企業。
- 宏太廣告有限公司等代銷／廣告公司 2026Q1 財報提及宏太廣告有限公司等三家廣告公司與公司代銷建案交易具真實性；非台股上市櫃公司，未完整揭露全部名稱。
- 金革國際唱片股份有限公司 100% 子公司，音樂影音事業；與三發地產『音樂宅』品牌差異化、公設音樂元素與文創住宅定位相關，非台股上市櫃公司。
- 金革資產開發股份有限公司 100% 子公司，2025 年 1 月完成設立登記，業務為不動產開發；2026Q1 財報顯示與母公司有土地交易，非台股上市櫃公司。
- 購屋大眾 住宅產品最終客戶，包含首購、自住、換屋與長期置產需求；年報稱下游為購屋大眾，並無特定對象。
- 公司行號辦公使用者 商辦或大樓產品下游客戶；年報稱用途包括公司行號辦公場所。
- 房屋仲介、廣告代銷與裝潢業 成屋銷售、通路與交屋後裝修服務鏈；年報以產業角色揭露，未具名固定上市櫃公司。
- 金融業房貸機構 購屋者房貸與交屋撥款相關；受央行信用管制與銀行房貸水位影響，年報未指定固定銀行。
競爭對手
- 國建 2501 上市建商，同屬住宅與商辦開發競爭者。
- 國揚 2505 上市建商，MoneyDJ 同業名單列為三發地產主要競爭對手之一。
- 全坤建 2509 上市建商，同業競爭者。
- 太子 2511 上市建商，同業競爭者。
- 冠德 2520 上市建商，住宅、商辦與複合開發競爭者。
- 宏盛 2534 上市建商，同業競爭者。
- 宏普 2536 上市建商，同業競爭者。
- 聯上發 2537 上市建商，同業競爭者。
- 基泰 2538 上市建商，同業競爭者。
- 櫻花建 2539 上市建商，同業競爭者。
- 皇翔 2545 上市建商，同業競爭者。
- 日勝生 2547 上市建商／開發商，同業競爭者。
- 華固 2548 上市建商，商辦與住宅開發競爭者。
- 皇鼎 5533 上市建商，同業競爭者。
- 長虹 5534 上市建商，同業競爭者。
- 達麗 6177 上市建商，同業競爭者。
- 新潤 6186 上櫃建商，同業競爭者。
- 欣巴巴 9906 上市建商，同業競爭者，南部推案具比較性。
資料來源（12）
本段公司基本資料整理自公開資訊（公司年報、財報、新聞與法人報告），非 finlab 回測數據；2025–2028 展望含前瞻推估，僅供參考。
關於三發地產（9946）的常見問題
- 三發地產(9946)現在可以買嗎？
- 本頁不提供買賣建議，只整理截至 2026-07-29 的數據現況：品質頂級、估值偏便宜、外資賣超，暫無量化訊號觸發。各項證據的歷史統計見本頁段落，投資一定有風險，進場前請自行評估。
- 三發地產股價合理嗎？本益比多少？
- 截至 2026-07-29 收盤 17.95 元，本益比 4.3、股價淨值比 0.8。目前本益比位於 2013 年以來自身分佈的第 9 百分位，歷史上同區間的後續報酬統計見「歷史證據」段。
- 三發地產的每股盈餘（EPS）大約是多少？
- 以收盤價 17.95 元與本益比 4.3 回推，三發地產近四季合計 EPS 約 4.2 元。此為市場數據回推的近似值，精確數字以公司財務報告為準。
方法與限制
- 所有報酬以還原股價（etl:adj_close）計算，已還原除權息與股票分割。
- 超額報酬以發行量加權股價報酬指數（含息）為基準。
- 估值位階與分位統計以「截至當天為止的自身歷史」滾動計算，不使用未來資訊。
- 營收訊號的事件日對齊到公告截止日後第一個交易日，避免提前用到尚未公開的資訊。
- 事件樣本之間日期可能重疊，統計僅描述歷史分布，樣本數較少時參考價值有限。
本頁內容為歷史資料統計與教育用途，不構成投資建議。投資一定有風險，過去績效不代表未來表現，交易前請自行評估並承擔風險。